[公司与行业]房地产市场价值不匹配

这两种资产的价值和价格不匹配带来的机会往往使我们能够在不判断长期市场趋势的情况下持续获得超额回报。 我们的特约作家陈嘉禾/温,如何获得超额投资回报是一个优秀的投资回报,这不应该仅仅来自于大规模市场和大规模资产的机会,比如很多人喜欢关心的“未来股市将如何涨跌”,或者“房地产市场将如何在北方或深处涨跌”,或者来自于传统的长期价值发现,比如经典价值投资者所相信的“谨慎买入股票并持有10年”。 除了这两个机会之外,我们经常可以看到价格和价值不匹配带来的套利机会,即两种资产的价值和价格不匹配。 然而,这些机会往往使我们能够在不判断长期市场趋势的情况下持续获得超额回报。 这种价值套利的机会在公开交易的股票市场中相对常见,主要是由于活跃的交易、大量参与者和公开市场的巨大波动。 市场越不成熟,投资者的判断能力就越弱,这样的机会就越多。 举个最简单明了的例子,例如,许多投资者都很熟悉的a股和h股之间的价差,在历史上提供了许多良好的价值套利机会。 与h股相比,a股在2005年和2014年的交易价格较低,但在2007年和2015年,a股的交易价格较h股溢价较高,在此期间,仍有许多不同规模的波动。 当a股便宜时买入a股,当h股便宜时买入h股可以给投资者带来持续的超额回报。 在过去十年左右的时间里,被称为”只涨不跌”的内地房地产市场,如果我们足够小心,也可以发现不同子市场之间巨大的价值和价格错位。 然而,由于相对房价的急剧上升和下降,这些混乱经常涉及到没有新闻的现场数据的比较,并且不为人所知。 例如,2015年至2016年间,北京李永安附近有一些建筑年限约为10年的住宅区,二手房市场价格在4万至5万元之间。 当时,北京五环路外的新建筑售价在4万至5万元之间。 作为北京的核心区域,李永安北部以使馆区和长安街为界,西部以建国门为界,东部以国际贸易为界。然而,价格与五环的价格相当。因此,肯定有一些问题。 其中一个原因是邻近商业和住宅建筑的价格被压低。 2017年初,当我访问南京时,我发现主城区(即朱元璋数百年前建造的城墙圈内)的许多核心区域,如夫子庙和大兴宫,距离南京最中心点只有两三公里,房价徘徊在2万多到3万多之间:3万多在较好的住宅区,几乎超过2万。 即使在南京最中心的城市新街口,二手房的价格也只有3万多元。 就价格而言,这不能解释问题。这些住宅区的房屋年租金回报率仅为2%-2.5%,约为股票市盈率的40-50倍(不包括所有税费) 然而,如果你将这些住宅区的价格与南京河西新区的价格进行比较,你会发现有些不对劲:河西新区的价格是4万-5万元,几乎是市区的两倍。 作为一个新区,配套设施和离市中心的距离远小于市中心。 早些时候,大约在2013年,深圳市场的年出租率约为4% 虽然从国际市场的角度来看,这并不是很高(成熟国际市场的一般回报率在5%到7%之间),但它是当时北京和上海2%回报率的两倍。 虽然北上深圳的三个城市的竞争力相当,但深圳的房价只有深圳的一半。这显然是一个错误。 此外,在中国大陆的许多地方,新开放的一手房产的价格比周围的二手房高得多。 由于产权持续70年,70年后可持续,二手房和二手房之间如此大的差价肯定是一个错误。 那么,为什么这些价值和价格上特别明显的不匹配让投资者有机会在不判断总体方向的情况下购买更好更便宜的东西呢?我认为市场的无效性完美地解释了这个问题。 需要知道的是,资本市场是由众多参与者组成的,他们没有沟通,没有协调,不同的情绪和不同的判断能力。 像股票市场一样,房地产市场也是由公众组成的。它的判断能力和定价技术并不比股票市场高多少。 回想那一年,解放战争期间,国民党的几百个师在南京的指挥下,无法像预期的那样相互合作,战争漏洞百出。我们怎么能期望投资者今天给出的价格完全匹配呢?聪明的投资者可以利用价格和价值不匹配带来的机会。

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